Una de las decisiones más importantes que los ciudadanos medios tomamos a lo largo de nuestra vida es la de la compra de una vivienda. Es curioso comprobar como todos queremos comprarnos una casa, y nos metemos de lleno en ello pero, la mayoría, no sabemos ni lo que estamos firmando, ni las consecuencias asociadas a la firma de una COMPRAVENTA e HIPOTECA (que son raras las personas que no las piden). COMPRAVENTA E HIPOTECA SON ACTOS DISTINTOS Y CON GASTOS DISTINTOS
Antes de empezar con el tema HIPOTECAS, has de saber que adquirir una vivienda tiene un coste importante y que no sólo pagarás el precio propiamente dicho de la casa, sino que tanto la COMPRAVENTA COMO LA ESCRITURA DE HIPOTECA tienen gastos asociados: Gastos de Registro, Gastos de Notaría, Gastos de Gestión, Gastos de Tasación de la Vivienda. Y seguramente, para que te bonifiquen los intereses de la hipoteca, te llevarás con la casa un SEGURO DE VIDA, SEGURO DE HOGAR, y si te descuidas, te colará el Banco hasta una TELE, previo pago por supuesto (que no te vendan la moto) Todos estos “gastillos” que no solemos tener en cuenta pueden suponer un aumento del precio inicial de la vivienda importante que no te puedes ahorrar (hay algunos que son indispensables), pero sí negociar con el Banco que te ofrezca la Hipoteca.
Como os he dicho anteriormente, COMPRAVENTA E HIPOTECA SON ACTOS JURÍDICOS DISTINTOS donde intervienen personas distintas. En la Compraventa interviene un vendedor y comprador; y el la Hipoteca interviene el comprador de la casa y un banco.
Por un lado tenemos los GASTOS DE NOTARÍA.- El Notario realizará dos escrituras distintas: la de la Compraventa y la de la Hipoteca. Has de saber que los Notarios cobran por ARANZALES por lo que está estipulado el importe que te cobrarán por una y otra escritura. Y el importe depende del valor del bien y del importe de la Hipoteca. Los gastos de Notaría de la Compraventa los paga el comprador, o sea tú, al 100%. Los gastos de Notaría de la Hipoteca se han de abonar al 50% entre Banco e Hipotecante (que es el comprador)
También tenemos los GASTOS DE REGISTRO.-¿Qué son los Gastos de Registro de la Compraventa y de la Inscripción de la Hipoteca?.- En la Compraventa, son aquellos gastos necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad la vivienda a tu nombre (si no lo haces, y se queda a nombre de un tercero, puedes encontrarte en el futuro con la desagradable sorpresa que el que aparece como titular sea embargado y hasta te quedes sin casa a pesar de haberla pagado) Estos gastos son abonados al 100% por el comprador. En la Hipoteca, son los gastos que se han de abonar para inscribir la hipoteca, propiamente dicha. (si sacas una Nota Simple de tu casa, veras que aparece una carga que refiere la Hipoteca que tienes concertada con el Banco, esa es la inscripción). Esta inscripción SIEMPRE le interesa al Banco para, si no pagas, poder iniciar el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria sobre el que hablamos en su día en otro post. Al ser un acto que le interesa al Banco, éste habrá de abonarlo al 100%.
Además, están los GASTOS DE TASACIÓN DE LA VIVIENDA. La Tasación es obligatoria de unos años a esta parte a los efectos de sacar la vivienda a subasta si se inicia un Procedimiento de Ejecución hipotecaria. Estos gastos, al igual que los de Registro han de ser abonados al 100% por el Banco, al igual que los GASTOS DE GESTIÓN, es decir, los gastos que se generan por parte de empresas que se ocupan de “llevar papeles” de un lado a otro para que se complete la transacción. Como digo, estos gastos EN LO QUE A LA HIPOTECA SE REFIERE, NO ASÍ EN LA COMPRAVENTA (antes no pasaba así y era el cliente el que afrontaba todos los pagos, también los de la hipoteca) deben ser pagados al 100% por el Banco
¿Qué CONCLUSIÓN PODEMOS SACAR DE ESTOS GASTOS QUE HA DE ABONAR EL BANCO?. Pues que es evidente que a través de otras actuaciones suyas incluirán estos importes; de ahí la importancia de estar atentos y COMPARAR HIPOTECAS Y COSTES ASOCIADOS A LA MISMA
Además de estos gastos, también hemos de estar MUY ATENTOS A LA HIPOTECA propiamente dicha, pues en la escritura que se firme, entre otras cláusulas, se incluirán los INTERESES A PAGAR Y LOS SEGUROS Y OTROS PRODUCTOS QUE “TE INTENTARÁN COLAR” LOS BANCOS. Te recomiendo que vayas, al menos, a 3 entidades financieras, a conocer las condiciones que te ofrecen donde no sólo te interesa saber los intereses, sino si alguno te ofrece la posibilidad de amortizar el préstamo anticipadamente sin cobrarte comisión o ésta es inferior a la que establece la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Sé que ahora está de actualidad hablar de los tipos Fijos y Variables de las Hipotecas y lo que está afectando la subida del EURIBOR.
Para empezar, has de saber que el tipo Fijo es el interés fijo que se aplicará a lo largo de la vida del préstamo. Si se acuerda un tipo de un 2% siempre abonarás ese porcentaje en concepto de intereses hasta que finalice tu préstamo.
El variable suele estar formado por dos conceptos el valor del EURIBOR y suelen añadirle un “Plus” llamado diferencial, de forma que si cuando te toque la revisión (que puede ser semestral o anual.- también es interesante ver qué te ofrecen) el EURIBOR por ejemplo es de 2 puntos y has pactado un diferencial de 1,25; los intereses que habrás de abonar serán de 3,25%.
El pasarte ahora de un tipo a otro NO ES GRATIS, y es importante conocer cuánto te queda por pagar de tu hipoteca, pues el sistema que se aplica normalmente en España se denomina SISTEMA DE AMORTIZACIÓN FRANCÉS de forma que al principio del préstamo pagas más intereses y menos capital, y al final, pagas más capital y menos intereses, de forma que no siempre es más beneficioso cambiarse. Si ya tienes tu hipoteca también, entérate de los costes. Cuanto más al principio de la vida del préstamo estés quizás sí te interesa pasarte de un tipo variable a un fijo (mira los costes y echa números). Desde el año 7/10 en adelante puede que ya no sea tan rentable.
Y dicho esto, insisto en la IMPORTANCIA DE COMPARAR hipotecas y ver qué te ofrecen. No siempre es lo más ventajoso escoger un tipo u otro, sino ver el plazo de amortización (en cuánto tiempo pagarás la hipoteca), las comisiones por cancelación, la obligación de contratar determinados seguros para que te bonifiquen el interés (es decir, te dejo un tipo fijo de 1,80% siempre y cuando tengas contratado durante todo el préstamo sendos seguros y si dejas de tenerlos, el fijo pasará al 2,75%, por ejemplo), el diferencial que te ofrecen, el importe (el capital=dinero) que te ofrecen, los gastos asociados, etc
Si vas a invertir en una vivienda, te recomiendo te pongas en manos de Abogados que tengan conocimiento sobre estos productos y no vayas a ciegas, pues por unos 1.500€ puedes tener un acompañamiento y asesoramiento hasta la toma de decisión y saber exactamente a qué te estás enfrentando. Si estás en proceso de comprarte una vivienda, contacta con nosotros, PODEMOS AYUDARTE.
