Quien no se ha encontrado con la desagradable sorpresa de, después de adquirir un inmueble con mucho esfuerzo y destinarlo a alquiler, se topa con uno de esos “list@s” con los que se firma un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que te pagan tu fianza, e incluso seis meses por adelantado para después dejar de abonar las rentas, los consumos y todo lo que se había pactado en contrato. Y lo que más indigna al arrendador es que, encima, se aprovechan de la lentitud en la justicia, para desalojarlos y de las nuevas Leyes habidas en relación a los supuestos de vulnerabilidad, que exigen para marcharse “voluntariamente” que se les condone (perdone) la deuda.
Esto no sólo ocurre con grandes entidades financieras, sino también en el día a día de pequeños ahorradores que han adquirido una vivienda para obtener un extra cada mes y que, de repente, no sólo no se les abona la renta, sino que les cuesta el dinero pues se ven que tienen los consumos a su nombre y que han de abonarlos, deben continuar pagando los gastos de la Comunidad de Propietarios, etc.
¿¿Qué podemos hacer para evitar toparnos con inquilinos de este tipo?? Siempre lo digo: PREVENCIÓN. Y ¿qué medidas preventivas podemos adoptar?
La más eficaz, sin duda, es pactar en el contrato que se constituya un AVAL BANCARIO por el tiempo del contrato (ya habrá que determinar si afronta su pago el arrendatario o por mitades. Esta idea no suele ser bien acogida por los dueños de pisos pues suponen un gasto añadido. Sin embargo, con ella se consigue espantar a quienes tienen ese ánimo de engañar a sus arrendadores. Sí, te costará más alquilar el inmueble, pero te asegurarás el cobro de las rentas. Hay que pensar que en el supuesto que un inquilino te deje de pagar las rentas y los consumos, el tiempo medio para recuperar tu inmueble será, cuando todo marcha bien, de más de un año y encima, puede que te encuentres que el arrendatario no tiene ningún bien para poder cobrar lo que te debe. Es decir, podrás recuperar tu inmueble, pero la pérdida económica, NO. Echa números y comprobarás que sale a cuenta.
Dicho lo anterior, ¿QUÉ HACEMOS CUANDO YA ES UN HECHO: TENEMOS UN INQUILINO Y ÉSTE NO PAGA?? En este supuesto, y si el inquilin@ es de los que se conocen la Ley, no te va a quedar más remedio que acudir a un Abogad@. Mi consejo, no esperes mucho tiempo. Cuanto antes acudas a un Abogad@, antes se podrá interponer demanda y, antes conseguirás recuperar tu vivienda. Que hacemos los Abogd@s???:
1.- LE ENVIAREMOS UN BUROFAX INDICÁNDOLE QUE NO HA ABONADO LAS RENTAS Y REQUIRIÉNDOLE PARA ELLO. ¿Por qué realizamos esta primera reclamación extrajudicial?, Pues porque si no pagase, tras este requerimiento, cuando se interponga la demanda, ya podremos indicar al Juzgado que se ha intentado el abono extrajudicialmente y ya NO PODRÁ EL INQUILINO archivar el proceso por pago (se llama técnicamente ENERVAR LA ACCIÓN, es decir, si interponemos una demanda para Resolver el contrato y reclamar rentas, y nos e manda el burofax, cuando el inquilino recibe la demanda, puede ingresar las cantidades y se ARCHIVARÍA EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL. Sólo cabe enervar UNA VEZ).
2.- SI PAGA, perfecto. AHÍ QUEDA LA COSA, aunque si vuelve a impagar, ya no cabrá más enervación.
Si NO PAGA, se interpondrá un DEMANDA DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGA Y RECLAMACIÓN DE RENTAS.
Con esta demanda lo que se pretende es RESOLVER EL CONTRATO Y QUE TE PAGUEN LAS RENTAS DEBIDAS Y LAS QUE SE VAYAN GENERANDO HASTA LA ENTREGA EFECTIVA DE LA POSESIÓN. Por mucho que envíes una carta a tu inquilino dando por terminado el contrato (resolviendo el mismo), si éste no lo acepta, no se resuelve y no puedes echarlo, salvo que un Juez acuerde la resolución del contrato.
3.- Puede ocurrir que el arrendatario no conteste a la demanda, en cuyo caso, directamente se resolverá el contrato (se dará por terminado el contrato) y se acordará el LANZAMIENTO (se establece una fecha para recuperar la posesión y entregarte de nuevo tu vivienda).
O puede ocurrir que el arrendatario se oponga, en cuyo caso, se celebrará una Juicio, tras el cual se dictará Sentencia frente a la que cabe Recurso de Apelación ante la Audiencia Provincial. Para presentar el recurso, si la Sentencia te ha dado la razón, el inquilino habrá de consignar en el Juzgado las cantidades a que ha sido condenado!!!!. Esto se olvida muchas veces, alargándose los procedimientos. Si eres el dueño de la vivienda, y te ha dado la razón un Juez, tu Abogad@ deberá estar atento a que se haya consignado la cantidad en el Juzgado para, en caso contrario, recurrir la admisión del recurso.
4.- Tras toda esta odisea, y con tu SENTENCIA FIRME, es el momento de llevar a efecto el LANZAMIENTO (que te entreguen tu vivienda). Para entregarte la posesión, acudirán al domicilio una serie de funcionarios a fin de verificar que el domicilio se encuentra vacío. Si no fuera así, instarán al Arrendatario a que desaloje el inmueble, incluso, acompañados por la fuerza pública. En estos casos, es recomendable, acudir con un CERRAJERO para que cambie las llaves de la puerta y evitar que vuelvan a acceder. Los problemas que muchas veces nos encontramos los Abogad@s es que en ocasiones, y a fin de evitar el desalojo, acceden al inmueble terceros que no son los arrendatarios. En estos casos, los procedimientos se alargan, pues no se lleva a cabo el desalojo, sino que los funcionarios requieren a estas personas para que expliquen porqué están allí y si tienen contrato, celebrándose muchas veces una nueva VISTA denominada de OCUPANTES, con las nuevas demoras que esto genera.
Una vez que se consiga desalojar a quienes están en tu vivienda, tu abogad@ debe insistir en el cobro de las rentas debidas y las que se han generado hasta la efectiva entrega del inmueble. Muchas veces no se consigue recuperar la totalidad, pero con una actitud insistente en el Juzgado, solicitando averiguación de bienes del demandado cada cierto tiempo, puedes lograr recuperar algo, o incluso todo.
Si estás en una situación así, JULIOHIDALGOABOGADOS podemos ASESORARTE y tramitare TODO EL PROCEDIMIENTO. Llámanos.
