Últimamente, me vengo encontrando que mis clientes vienen a realizar consultas por problemas que se encuentran al no haber formalizado por escrito sus contratos en relación a prestaciones de servicios contratadas, adquisición de productos, o incluso, problemas existentes con los contratos de arrendamiento de su vivienda habitual o para el verano, entre otros muchos.
Es un problema, creo endémico de esta sociedad, la de no formalizar por escrito nada con los perjuicios y quebraderos de cabeza, que estas conductas suponen. No se debe considerar que celebrar un contrato por escrito suponga falta de confianza. No me cansaré de decirlo: ES TODO LO CONTRARIO y, a buen seguro, te evitará problemas, y muchos, en el futuro.
Dicho esto, y viendo que se acerca el verano, creo conveniente que en el post de hoy tratemos el tema de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DE TEMPORADA (para arrendamientos de mínimo DOS MESES (en Andalucía) con la misma persona), entre las que se incluyen las de veraneo. Deciros que en este post no incluyo los arrendamientos de VPO, ni tampoco los pisos turísticos que tienen su propia regulación.
Como prometí en el primer post que hicimos, voy a intentar no introducir normativa alguna a fin de que todo esto sea ameno y fácilmente comprensible, pero no puedo dejar de apuntar que la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil son a los preceptos a los que debemos dirigirnos si queremos suscribir un contrato de arrendamiento de este tipo de vivienda (también la vivienda habitual de la que hablaremos más adelante). No obstante, la Ley referida no es de obligada aplicación pues para este tipo de arrendamiento (también de local de negocios y asimilados) el legislador ha optado por dejar a las partes que pacten LIBREMENTE LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO. Efectivamente, a diferencia del alquiler de una “vivienda habitual” donde la Ley de Arrendamientos Urbanos marca unos mínimos de obligado cumplimiento, pues dicha vivienda se va a destinar a satisfacer una necesidad de alojamiento permanente, para el caso del alquiler de temporada podemos pactar lo que queramos. Y precisamente por eso, volvemos al inicio del POST, ¿lo formalizamos por escrito? SÍ, SIEMPRE Y EN TODO CASO. No es obligatorio, pero si RECOMENDABLE pues si a alguna de las partes del contrato se le presenta un problema, la inexistencia de contrato escrito y los deseos contrapuestos que pudieran existir habrán de solventarse ante un Juzgado y, además, sin poder fundamentar la demanda en clausulado alguno.
El contenido del contrato debe ser el siguiente (os aconsejo obtener NOTA SIMPLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD de la finca para evitaros sorpresas, el precio no es muy elevado y te aseguras la titularidad):
1.-FECHA.- donde se incluya el año
2.- PARTES.- que van a formalizarlo: Además del arrendador y arrendatario, se puede incluir, por ejemplo un avalista
3.- DETERMINACIÓN CLARA DEL INMUEBLE, mejor pasarse que quedarse cortos, pon número de finca, nº de referencia catastral, titularidad de la misma, asegurándote que, si hay hipoteca, el arrendador manifieste expresamente que está al corriente de pago de la misma.
4.- PLAZO Y POSIBILIDADES DE PRÓRROGA, es decir, ampliar por más tiempo el tiempo inicialmente pactado.
5.- PRECIO Y FORMA DE PAGO que, desde ya, aconsejo que sea por medio de transferencia bancaria. (Parece obvio, ¿verdad; Os sorprenderíais). Incluye también las actualizaciones (IPC) y fecha en que comienza a aplicarse.
A partir de aquí, yo aconsejo que se pacte:
6.- QUÉ PARTE ASUME CADA GASTO, por ejemplo de luz, agua, comunidad de propietarios, e incluso Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pequeños arreglos o mejora, etc.
7.- REFLEJAR CONSECUENCIAS ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS PARTES. En este caso, es bueno que se pacte qué es incumplimiento y las consecuencias del mismo, determinando el importe que habrá de abonar a arrendador/arrendatario cuando se de produzca el mismo.
8.- PROHIBICIÓN O NO SUBARRIENDO, es decir, que el arrendatario pueda arrendar total o parcialmente el inmueble arredrado
9.- SI EL ARRENDATARIO TIENE DERECHO A ADQUIRIR PREFERENTEMENTE EL INMUEBLE EN CASO DE VENTA DEL ARRENDADOR (derecho de adquisición preferente), y en su caso, reflejar claramente las formas de comunicación entre ambas partes para comunicar la venta de la vivienda y la voluntad o no de esa adquisición por el arrendatario.
10.- CONCERTACIÓN DE SEGUROS (sobre el continente y contenido), quien lo concierta y lo sufraga.
11.- ¿INMUEBLE AMUEBLADO?.- Añadir un anexo con una relación de enseres/muebles que tiene la vivienda y el estado de los mismos.
12.-FUERO APLICABLE, es decir, si hay problemas imposibles de solventar, ¿a qué Juzgado acudimos?
OJO, lo que sí exige este tipo de contrato es el necesario pago de una FIANZA que comprenda DOS MENSUALIDADES DE RENTA. (Cada CCAA determina la forma de depositarla)
Como veis, este tipo de contratos tienen muchos flecos que han de ser revisados, y redactados de forma clara, comprensible y correcta. La mayoría de personas se conforma con coger un “modelo genérico” que no recoge las necesidades específicas y ni tiene en cuenta las concretas necesidades, lo que a la postre también es un problema. Adopta una posición PREVENTIVA cuando suscribas este tipo de CONTRATOS en los que puedas explicar qué quieres exactamente para que un profesional pueda ayudarte.
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