La subida de precios de productos de primera necesidad, del combustible y de los tipos de interés suponen que, cada vez más, muchas personas se vean imposibilitadas, con los inamovibles salarios que reciben, a pagar su hipoteca, provocando con ello, la vuelta de un periodo, ya olvidado, de Procedimientos de Ejecuciones Hipotecarias.
Nos hemos quedado en las cláusulas suelo, cláusula de gastos, comisiones por posiciones deudoras…pero, ¿sabemos en qué consiste el procedimiento de EJECUCIÓN HIPOTECARIA?. ¿Sabemos la trascendencia de firmar este tipo de contrato y cuándo puede una entidad bancaria activar ese Procedimiento “sumario” por el cual, finalmente, perderemos nuestra vivienda?. Si ya has dejado de pagar tu hipoteca o la situación te va a impedir ir cumpliendo con tus obligaciones de pago, el post de hoy TE INTERESA.
Cuando firmamos un PRÉSTAMO/CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA, lo que estamos haciendo es poner como GARANTÍA LA VIVIENDA, LOCAL, EN DEFINITIVA, EL BIEN INMUEBLE que tenemos en propiedad, de forma que, si no pagamos, el Banco que te prestó el dinero, te reclamará el mismo, la TOTALIDAD DEL MISMO QUE QUEDA PENDIENTE y, si no lo pagas, a la postre, se quedará con tu inmueble.
Pero, ¿cómo ocurre todo esto y, a través de qué mecanismo se activa todo el proceso?. ¿Cuándo podrá el Banco ejercitar esta acción judicial?.
PRIMERO.- Cuando firmas un préstamo con garantía hipotecaria, si lo lees detenidamente, comprobarás que hay una Cláusula que establece qué ocurre cuando no pagas tus cuotas. En esta cláusula lo que se viene a decir es que, ante el impago del préstamo, la entidad bancaria podrá ejercitar varios tipos de acciones judiciales, entre ellas, LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Este tipo de procedimiento es el favorito de los bancos por cuanto es relativamente rápido y en un periodo de tiempo, mucho más corto, el banco se acaba adjudicando (se acaba quedando) con el inmueble. Además, es un procedimiento muy técnico, no conocido por todos, lo que les facilita a las entidades financieras que cualquier “error” en la sustanciación del procedimiento, les pueda salir gratis, al no existir oposición de la parte contra la que se interpone la demanda.
SEGUNDO.- ¿Cuándo podrá el banco ejercitar esta acción sumaria?. Antes de la entrada en vigor de la Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario (LCCI), las escrituras firmadas permitían que ante el impago de una sola cuota, el banco pudiera ejercitar esta acción. A posteriori, y tras el boom de las ejecuciones hipotecarias, hubo una modificación del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exigían, al menos, el impago de 3 cuotas; precepto que a raíz de una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declaró NULA la CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO, motivó una modificación legal y con ella la aprobación de la nueva LEY DE CONTRATO DE CRÉDITO INMOBILIARIO.
Hoy en día, la nueva regulación establece que se podrá instar este procedimiento cuando el impago sea tal que se vislumbre la imposibilidad por parte del deudor de hacer frente a sus obligaciones. Y el artículo 24 de la LCCI establece que se esta imposibilidad se pone de manifiesto cuando:
- Si estás en la PRIMERA PARTE DEL PRÉSTAMO (si el préstamo has de abonarlo en 300, si te encuentras entre la primera y ciento cincuenta mensualidades) has dejado de abonar el 3% del capital del préstamo. Este requisito, en cualquier caso, se entiende producido cuando al menos has dejado de abonar 12 mensualidades.
- Si estás en la SEGUNDA PARTE DEL PRÉSTAMO (si el préstamo has de abonarlo en 300, si te encuentras entre la ciento cincuenta y una mensualidades y hasta la 300) y has dejado de abonar el 7% del capital del préstamo. Este requisito, en cualquier caso, se entiende producido cuando al menos has dejado de abonar 15 mensualidades
Además, en todo caso, el banco habrá de requerir extrajudicialmente al deudor para que abone las cantidades atrasadas, dándole de plazo UN MES para el pago de forma que, si no abona, podrá instar la ejecución hipotecaria. Este requisito se viene cumpliendo cuando te hacen un primer requerimiento judicial, dejan pasar un mes y, a posteriori te advierten definitivamente del impago.
Por tanto, has de saber, SI ERES CONSUMIDOR, que el banco no podrá instar en Procedimiento de Ejecución Hipotecaria si no te ha requerido extrajudicialmente y si no han pasado el importe o número de impagos referidos. Es decir, todos aquellos que os encontréis en esta situación tendréis un margen para intentar dar solución al problema sin tener el miedo a que, en cualquier momento, te llegue la demanda a tu casa.
Es importante también que sepas que una vez instado el procedimiento judicial y hasta que finaliza la SUBASTA JUDICIAL, podrás REHABILITAR EL PRÉSTAMO. Es decir, abonando las cantidades debidas hasta la fecha (consígnalas en el Juzgado), y comunicándolo al Juzgado, necesariamente (si eres CONSUMIDOR) el Banco tendrá que aceptar los pagos, se ARCHIVARÁ EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL y tú podrás continuar con los pagos mensuales de tu préstamo hasta la finalización del mismo, como si nada hubiera pasado.
Una vez instado el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria, si no puedes hacer frente a los pagos, has de saber que al final el Banco o un tercero se podrán adjudicar (se quedarán) con tu vivienda e incluso puede que les sigas debiendo dinero (se llama residual).
Son muchos los elementos a tener en cuenta y muchas las posibilidades de DILATAR el procedimiento judicial cuando te resulta imposible hacer frente a los pagos. Además, no son pocas las veces que las entidades bancarias, al interponer su demanda, se equivocan, habiendo incluso conseguido el SOBRESEIMIENTO Y ARCHIVO por errores en cuestiones como la cuantía reclamada por unir dos hipotecas, o por no cumplir los requisitos exigidos por la norma.
Al menos durante todo este tiempo, podrás seguir disfrutando de tu inmueble e ir buscando un “Plan B” para poder continuar con tu vida. En nuestro despacho somos expertos en tramitar este tipo de procedimientos, de tratar con entidades financieras, y de si es preciso dilatar, lo hemos conseguido HASTA EN 10 AÑOS con SOBRESEIMIENTO POSTERIOR un procedimiento de Ejecución Hipotecaria.
¿Estás teniendo problemas para pagar tu hipoteca?. ¿Tienes dudas sobre el Procedimiento?. Si es así, contacta con nosotros. Podemos darte cita telemática o presencial. Comprobaremos tu hipoteca, la demanda si ya está interpuesta, y te guiaremos en el camino.
¿Empezamos? Llama al 618.51.49.37 o contacta a través de nuestro mail info@juliohidalgoabogados.com
